Правовые последствия нарушения застройщиком сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию

Колошина А. В. – студентка гр.13Эк(б)-НН ФЭФ ФГБОУ ВО «Оренбургский государственный университет», г. Оренбург, Россия;
Приказчикова О.В. – научный руководитель, к. ист. н., старший преподаватель кафедры общих правовых дисциплин и политологии, ФГСН ФГБОУ ВО «Оренбургский государственный университет», г. Оренбург, Россия

Актуальность. В непростых условиях формирования в России рыночной экономики, строительство жилья, как правило, идет за счет долевого участия заказчиков — будущих собственников объекта недвижимости. Как правило, заказчик берет кредит, ипотеку или участвует в государственных программах поддержки строительства жилья.

Рынок строительных услуг Оренбургской области объединяет около 3 тысяч подрядных строительных, монтажных, ремонтно-строительных организаций и предприятий стройиндустрии, индивидуальных предпринимателей, занимающихся ремонтно-строительными услугами. Застройщиками не всегда соблюдаются сроки ввода жилья в эксплуатацию, что приводит к неблагоприятным последствиям для заказчика, поскольку он вовсе может остаться без жилья. Необходимость специального исследования этой проблемы обусловлена анализом неблагоприятных правовых последствий для заказчиков.

Объектом исследования: являются последствия нарушения застройщиком сроков исполнения договора долевого строительства, сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, а также приостановление застройщиком строительства объекта недвижимости на длительный срок или полное его прекращение.

Предметом исследования стали различные факты нарушений застройщиком сроков исполнения договора долевого строительства, сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, приостановления или полного строительства.

Территориальные рамки. С января 2014 года появился дополнительный механизм защиты прав дольщиков – обязательное страхование ответственности застройщика. Он гарантирует дольщику одно из двух: либо завершение строительства дома, в котором он приобрел квартиру, либо возврат денежных средств. Таким образом определены хронологические рамки исследования с 1 января 2014 года по настоящее время.

Цель исследования: анализ сформировавшейся в Российской Федерации и в Оренбургской области инструментария правового регулирования ответственности застройщика за нарушение сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Метод исследования: систематизация и обобщение материала, анализ нормативно-правовой базы регулирования ответственности застройщика за нарушение сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Изучение общественного мнения на базе НИНАООМ «Фокус-групп».

Вывод: Определив предмет, хронологические рамки, цели и методы исследования нами были сформулированы вопросы для независимого опроса общественного мнения на тему «Правовые последствия нарушения застройщиком сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Предлагаем вам принять участие в проводимом исследовании. Благодарим за сотрудничество!

Какое, по вашему мнению, нарушение застройщиком прав заказчика объекта недвижимости является самым распространенным
  • нарушение сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию 49%, 94 ответа
    94 ответа 49%
    94 ответа - 49% из всех голосов
  • приостановление застройщиком строительства объекта недвижимости на длительный срок или полное его прекращение 28%, 53 ответа
    53 ответа 28%
    53 ответа - 28% из всех голосов
  • полное прекращение застройщиком строительства объекта недвижимости 23%, 43 ответа
    43 ответа 23%
    43 ответа - 23% из всех голосов
Всего ответов: 190
27 ноября 2015 - 10 декабря 2015
Опрос закрыт

На какой срок, по вашему мнению, застройщик может переносить сроки сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, если строительство не может быть завершено в установленный срок
  • ни на какой, то есть не позднее срока, предусмотренного договором 40%, 76 ответов
    76 ответов 40%
    76 ответов - 40% из всех голосов
  • не более чем на 1 год 29%, 55 ответов
    55 ответов 29%
    55 ответов - 29% из всех голосов
  • на любой срок при условии письменного уведомления участников строительства 28%, 54 ответа
    54 ответа 28%
    54 ответа - 28% из всех голосов
  • не более чем на 2 года 3%, 5 ответов
    5 ответов 3%
    5 ответов - 3% из всех голосов
Всего ответов: 190
27 ноября 2015 - 10 декабря 2015
Опрос закрыт

Какой орган, по вашему мнению, компетентен решать вопрос о привлечении застройщика к ответственности за нарушение сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию
  • за защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в судебные инстанции 39%, 74 ответа
    74 ответа 39%
    74 ответа - 39% из всех голосов
  • государственные налоговые органы 16%, 31 ответ
    31 ответ 16%
    31 ответ - 16% из всех голосов
  • участковый инспектор по месту жительства 16%, 31 ответ
    31 ответ 16%
    31 ответ - 16% из всех голосов
  • Президент РФ и Председателю Правительства РФ 15%, 28 ответов
    28 ответов 15%
    28 ответов - 15% из всех голосов
  • депутаты законодательных органов власти 14%, 26 ответов
    26 ответов 14%
    26 ответов - 14% из всех голосов
Всего ответов: 190
27 ноября 2015 - 10 декабря 2015
Опрос закрыт

Какие меры ответственности стоит применять к застройщикам за нарушение сроков исполнения договора долевого строительства
  • с застройщика при нарушении сроков введения объекта в эксплуатацию необходимо взыскать неустойку 23%, 173 ответа
    173 ответа 23%
    173 ответа - 23% из всех голосов
  • застройщик обязан возместить дольщику причиненные убытки в полном объеме 22%, 167 ответов
    167 ответов 22%
    167 ответов - 22% из всех голосов
  • застройщик должен быть привлечен к ответственности, если налицо необоснованное затягивание процесса строительства 21%, 155 ответов
    155 ответов 21%
    155 ответов - 21% из всех голосов
  • необходимо исследовать причины, послужившие основанием для продления сроков строительства и передачи объекта заказчику 20%, 150 ответов
    150 ответов 20%
    150 ответов - 20% из всех голосов
  • застройщика следует освободить от ответственности, ели им были предприняты все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств 15%, 110 ответов
    110 ответов 15%
    110 ответов - 15% из всех голосов
Всего ответов: 755
Голосовало: 0
27 ноября 2015 - 10 декабря 2015
Опрос закрыт

При наступлении каких юридических фактов по договору страхования ответственности застройщика должен наступать страховой случай
  • в случаях повреждения или утраты объекта недвижимости в результате стихийных бедствий 33%, 62 ответа
    62 ответа 33%
    62 ответа - 33% из всех голосов
  • в случае невыполнения обязательств по из-за возникновения денежных требований к застройщику со стороны третьих лиц 27%, 51 ответ
    51 ответ 27%
    51 ответ - 27% из всех голосов
  • в случаях нецелевого использования застройщиком денежных средств 22%, 41 ответ
    41 ответ 22%
    41 ответ - 22% из всех голосов
  • в случае прекращения строительства объекта по распоряжению государственных органов 19%, 36 ответов
    36 ответов 19%
    36 ответов - 19% из всех голосов
Всего ответов: 190
27 ноября 2015 - 10 декабря 2015
Опрос закрыт

  1. Если застройщик не успевает сдать дом к обещанному сроку из-за независящих от него обстоятельств,то полагается ли дольщику возвращение всей,или части денежной суммы?

  2. Очень актуальная проблема на мой взгляд. Так как сейчас очень много оренбуржцев столкнулись с проблемой нарушение застройщиком сроков исполнения по договору строительства, многие люди не знают как себя вести в этой ситуации! Поскольку застройщик будет нести гражданскую ответственность,но в самом договоре он изначально прописывает случаи выполнения обязательства с нарушением срока! Все это очень важно и люди внимательно должны читать договор в момент его заключения.

  3. Застройщику необходимо помнить, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. Дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно, как того требует ст. 190 ГК РФ. Эта дата может вообще никогда не наступить, застройщик может вообще никогда не получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. я думаю, что в этом-то и вся проблема.

  4. Необходимо подчеркнуть, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
    В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

  5. В настоящее время случаи нарушения застройщиков сроков исполнения договора долевого строительства, сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и другие нарушения в этой области участились, и такая проблема стала действительно актуальной. Конечно же, эта проблема должна быть ликвидирована. В статье 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

  6. Эта проблема сейчас актуальна, в условиях активного застраивания города многоквартирными домами. Есть множество причин, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта.Так или иначе, законное право дольщика – получить полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.
    Застройщик должен помнить, что нарушение прав заказчика попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», а также регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»., что может повлечь за собой:
    Взыскание неустойки ( ч. 2 ст. 6 №214-ФЗ), возмещение убытков (ст. 10 №214-ФЗ), компенсация участникам строительства морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»)

  7. На сегодняшний день не редки нарушения застройщиком правил и сроков сдачи объекта долевого строительства жилья. Очень часто срок застройки затягивается более чем на 2-3 месяца. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если застройщик не укладывается в сроки, он должен уведомить участника долевого строительства не позже чем за 2 месяца до окончания обозначенного срока о переносе сроков согласно с частью 3 статьи 6 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

  8. Все чаще можно слышать, что застройщиками нарушаются сроки передачи жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве. Хотя все обещанные сроки прошли, стройка никак не заканчивается. Однако, одно дело – отступление от намеченных сроков на две-три недели, другое – на несколько месяцев.
    В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства по передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок и в одностороннем порядке переносит сроки сдачи объекта, то у участника долевого строительства возникает ряд прав, предусмотренных ФЗ-214.
    Во-первых, законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.
    Во-вторых, при нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке.
    При этом, при расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке по вине застройщика, неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ.

  9. На сегодняшний день такая проблема как нарушение застройщиком сроком строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию остается актуальной. Соблюдение сроков строительства – один из главных показателей надежности застройщика, поэтому даты ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей планируются очень тщательно. Гораздо сложнее учесть экономические и геополитические риски: колебания курсов валют и рост себестоимости строительных материалов, миграция рабочей силы, очередные законодательные инициативы. Так что снижение темпов строительства и, как результат – перенос сроков сдачи могут иметь вполне объективные причины. Согласно 2-му пункту 6-ой статьи Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано:» В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.»

  10. Я считаю, что проблема нарушения застройщиков сроков исполнения договора долевого строительства является определённо актуальной. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом. В случае нарушения этого закона застройщика ожидают такие последствия, как:возмещение убытков (ст. 10 N 214-ФЗ) и взыскание неустойки (ч.2 ст. 6 N 214-ФЗ).

  11. Самым распространенным случаем нарушения прав участников долевого строительства (дольщиков), я считаю, является просрочка передачи застройщиками объектов долевого строительства (квартир). Это нарушение всегда носило массовый характер, однако в последние годы, дольщики, обращаются за помощью, когда просрочка передачи застройщиком квартиры составляет уже не менее года. По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. В данном случае дольщики имеют право написать застройщикам претензию, в которой они могут просить выплатить неустойку, а также возместить убытки. Если застройщик проигнорировал претензию, не предложив другой способ разрешения спора, рекомендуется обратиться в суд с иском о защите прав потребителей (по закону «О защите прав потребителей»).

  12. В последнее время вопросы долевого строительство остро интересуют жителей российских городов, поскольку приобретение жилья по договору долевого участия стало одной из единственной возможностью обзавестись собственным жильем в условиях значительного роста цен на жилье. Но нарушения застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости и другие нарушения в этой области стали довольно частыми. Правовые последствия нарушения застройщиком сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию регулируются в статье 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

  13. Затягивание сроков сдачи жилья – это очень часто встречающаяся и актуальная проблема. Чтобы разрешить эту проблему обманутые дольщики вынуждены обращаться с исковыми требованиями в суд.
    Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случаях нарушения сроков, предусмотренных договором для передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если участник долевого строительства — физическое лицо, предусмотренная законом неустойка подлежит выплате застройщиком в двойном размере.
    По моему мнению застройщик обязан возместить дольщику причиненные убытки в полном объеме. Также, я считаю, что застройщик может переносить сроки сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости только не позднее срока, предусмотренного договором.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*